Garanties

La copropriété se définit comme « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. » par la loi 65-557 du 10 juillet 1965. Le terme d’immeuble s’entend au sens large et recouvre aussi bien les immeubles eux-mêmes que les maisons (domaine en copropriété par exemple). Les personnes copropriétaires peuvent être des personnes physiques comme des personnes morales.

DES PARTIES PRIVATIVES ET DES PARTIES COMMUNES

Dans une copropriété, il convient de distinguer les parties privatives des parties communes. Chaque lot de copropriété est constitué d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire, qui en a l’usage exclusif. Les pièces d’un appartement situé dans un immeuble en copropriété sont la propriété exclusive du copropriétaire (les autres copropriétaires de l’immeuble ne sont pas autorisés à y entrer librement). Il en est de même pour les autres locaux privatifs comme les box, les caves, … Le règlement de copropriété détermine les conditions d’utilisation des parties privatives, et donc leur usage : usage exclusif d’habitation, usage mixte (habitation et professionnel), multi-usage (habitation, professionnel, commercial). A contrario, les parties communes de la copropriété sont à l’usage de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux seulement. D’après l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « sont réputées parties communes : le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès, le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations afférentes qui traversent des locaux privatifs, les coffres, gaines et têtes de cheminées, les locaux des services communs, les passages et corridors ». En résumé, les parties communes sont celles qui présentent une utilité pour l’ensemble des copropriétaires ou pour plusieurs d’entre eux. Le règlement de copropriété (voir ci-dessous) peut attribuer à un ou des copropriétaires l’usage exclusif d’une partie commune : par exemple, le jardin devant un appartement situé en rez-de-chaussée. Ce jardin reste une partie commune, mais à usage privé, et les frais d’entretien et de réparation de cette partie commune à usage privatif restent à la charge de la copropriété, sauf si le règlement de copropriété prévoit autrement.

UN RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ

Le règlement de copropriété, aussi appelé règlement intérieur, est LE document de référence d’une copropriété. Il fixe les règles de vie de la copropriété, détermine les droits et les obligations des copropriétaires. Il organise donc la vie de la copropriété. Le règlement intérieur indique la répartition des lots, les conditions d’utilisation des parties communes et des parties privatives, la répartition des charges et la méthode de calcul de la répartition des charges entre les copropriétaires.

UN ÉTAT DESCRIPTIF DE DIVISION

L’état descriptif de division est le second document essentiel constitutif d’une copropriété. Il peut être inclus dans le règlement intérieur ou faire l’objet d’un document annexe. L’état descriptif de division établit un inventaire détaillé des lots de la copropriété dans le cadre de la publicité foncière. Le notaire de la copropriété le fait publier à la conservation des hypothèques.Chaque lot privatif est répertorié, numéroté, localisé, décrit et l’usage du lot est indiqué. Figure aussi dans ce document la répartition des tantièmes de copropriété, cette quote-part étant déterminée lors de la création de la copropriété en fonction de la surface de chacun des lots.

UN CARNET D’ENTRETIEN DE L’IMMEUBLE

Le carnet d’entretien de l’immeuble est obligatoire depuis 2010. Il permet d’assurer le suivi des contrats d’entretien et de maintenance de l’immeuble et des travaux importants qui ont été effectués comme un ravalement des façades, le remplacement d’un ascenseur, …). Il est tenu par le syndic et doit être mis à disposition de tout acquéreur potentiel d’un lot de la copropriété. Car ce carnet d’entretien a été rendu obligatoire essentiellement pour eux qui sont extérieurs à la copropriété.

UN SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES

Le syndicat des copropriétaires ou syndicat de copropriété est constitué par l’ensemble des copropriétaires : chaque copropriétaire est un membre de droit du syndicat et le syndicat est constitué automatiquement, sans formalités. Il y a des copropriétaires dès lors qu’il y a copropriété et il y a syndicat de copropriétaires dès lors qu’il y a des copropriétaires. Le syndicat est souvent confondu avec le syndic qui est en fait le représentant légal du syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires est un organe de contrôle, d’assistance et de consultation : il assure l’administration et la conservation de l’immeuble par l’intermédiaire du syndic. C’est aussi lui qui établit et modifie le règlement intérieur. Il peut également agir en justice. Le syndicat des copropriétaires se réunit en assemblée générale pour prendre ses décisions qui seront exécutées par le syndic à qui est confiée la gestion de la copropriété.

L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DU SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES

L’assemblée générale des copropriétaires est la réunion de tous les copropriétaires (c’est-à-dire le syndicat de copropriété) devant permettre de prendre les décisions importantes et nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété. L’assemblée générale nomme le conseil syndical et le syndic, elle se réunit au moins une fois par an.

UN CONSEIL SYNDICAL

Le conseil syndical est composé de copropriétaires élus par l’assemblée générale des copropriétaires. Il assiste le syndic et contrôle sa gestion et sa comptabilité (contrôle du budget, de la répartition des charges notamment). Il doit obligatoirement être consulté par le syndic pour la réalisation de travaux urgents. C’est également le lien entre le syndic et les copropriétaires. Le conseil syndical n’a pas de personnalité juridique et n’a donc pas de pouvoir de décision. Il ne peut pas non plus agir en justice.

UN SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ

Le syndic de copropriété est mandaté par le syndicat des copropriétaires qu’il représente. Il assure la gestion courante de la copropriété et exécute les décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires. Il tient la comptabilité du syndicat qu’il conseille, assiste et informe. Il est également en charge du carnet d’entretien. Le syndic peut être bénévole (c’est-à-dire constitué de copropriétaires volontaires non rémunérés) ou professionnel.

La copropriété est définie comme « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. » par la loi 65-557 du 10 juillet 1965. Le terme d’immeuble s’entend au sens large et recouvre aussi bien les immeubles eux-mêmes que les maisons (domaine en copropriété par exemple). Les personnes copropriétaires peuvent être des personnes physiques comme des personnes morales. Les propriétaires qui le souhaitent peuvent constituer une association syndicale libre (ASL).

CRÉATION

La déclaration de la création de l’association s’effectue par l’un de ses membres dans le département de son siège social. Le dossier de déclaration doit comporter : les statuts de l’association en double exemplaire ; la déclaration de chaque adhérent précisant les désignations cadastrales et la contenance des immeubles pour lequel il s’engage ; la copie du plan parcellaire des immeubles inclus dans le périmètre de l’association ; la copie du procès-verbal de l’assemblée générale, nommant les membres du bureau de l’association ; le formulaire prévu en vue de la publication au Journal officiel d’un extrait des statuts.

DÉCLARATION

Les statuts de l’association : définissent son nom, son objet, son siège, ses règles de fonctionnement ; fixent les conditions de sa représentation à l’égard des tiers, de modification de son statut et de sa dissolution ; comportent la liste des immeubles compris dans son périmètre et les conditions de leur retrait ; précisent ses modes de financement et de recouvrement des cotisations.

FONCTIONNEMENT

L’association syndicale libre est administrée par un syndicat composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l’association ou leurs représentants dans les conditions fixées par les statuts.

La RT 2012 a pour objectif de limiter la consommation d’énergie primaire des bâtiments neufs à un maximum de 50 kWhEP/ (m².an) en moyenne, tout en suscitant une évolution technologique et industrielle significative pour toutes les filières du bâti et des équipements, un très bon niveau de qualité énergétique du bâti, indépendamment du choix de système énergétique, et un équilibre technique et économique entre les énergies utilisées pour le chauffage et la production d’eau chaude sanitaire. La RT 2012 est applicable à tous les permis de construire, avec 3 exigences de résultats : besoin bioclimatique, consommation d’énergie primaire, confort en été.

Pour atteindre d’ici 2050 la neutralité carbone, et pour rendre les bâtiments toujours plus économes en énergie, l’État a décidé de faire évoluer les normes : la RE2020 remplace ainsi la RT2012. La RE2020 a pour objectif de diminuer l’impact sur le climat des bâtiments neufs, améliorer la performance énergétique, et garantir un logement qui s’adapter aux changements climatiques (surtout aux fortes chaleurs en été). La RE2020 vise donc à valoriser les bâtiments à énergie positive.

Les logements connectées sont désormais devenues monnaie courante dans le paysage immobilier contemporain. Autrefois réputée élitiste, la domotique est aujourd’hui accessible au plus grand nombre. La domotique permet de piloter les différents systèmes qui contrôlent votre appartement ou votre maison. Imaginez pouvoir fermer vos volets ou votre porte de garage, mais aussi gérer votre chauffage et votre éclairage, le tout à distance et avant d’aller vous coucher ? Vous pourrez aujourd’hui centraliser en quelques clics, l’ensemble de ces actions. Grâce à cette centralisation et au contrôle des équipements domestiques, la domotique permet d’améliorer votre confort de vie. Vous pourrez ainsi programmer et imaginer des scénarios sur votre chauffage ou votre éclairage en fonction de vos habitudes ou de vos horaires de travail.

En résumé la domotique c’est plus de sécurité pour votre logement, plus de confort au quotidien, et une gestion optimisée de votre logement

C’est l’un des nombreux avantages du neuf : lors de l’achat d’un appartement neuf ou d’une maison individuelle dans le cadre d’une VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), vous pouvez demander au promoteur certaines modifications de plan en fonction de vos envies. Ce dispositif a un nom : TMA, pour Travaux Modificatifs Acquéreurs. En vous permettant de personnaliser votre appartement avant la fin de la construction, les TMA vous éviteront d’avoir à gérer vous-même des travaux supplémentaires après votre entrée dans les lieux. Les Travaux Modificatifs Acquéreurs répondent toutefois à certaines contraintes.

Un promoteur immobilier n’a pas pour obligation d’accepter toutes les demandes de travaux modificatifs formulées par l’acquéreur. Les TMA doivent en effet répondre à différentes exigences, tant sur le plan réglementaire que technique. En particulier, ils doivent être en adéquation avec le code de l’habitation. Par exemple, le déplacement ou la modification d’une cloison ne doit engendrer aucune limitation de la circulation, et notamment celle des personnes à mobilité réduite. Les TMA doivent également respecter le cahier des charges imposé pour l’obtention des normes NF Logement HQE et RT 2012. De plus, les travaux modificatifs acquéreurs peuvent être refusés si leur réalisation venait à retarder la date de livraison du logement. En dehors de ces cas, les demandes de TMA sont généralement acceptées par les promoteurs immobiliers, afin d’offrir un appartement neuf ou une maison individuelle fidèle aux souhaits des acquéreurs.

Pour être valable, une demande de travaux modificatifs acquéreurs doit être effectuée dans des délais raisonnables. Elle est idéalement exprimée durant la phase de négociation commerciale mais intervient le plus souvent après la signature du contrat de réservation. Les promoteurs immobiliers acceptent généralement un délai d’un mois à compter de cette date. La faisabilité de la demande sera ensuite vérifiée par le bureau d’étude, l’architectes, et l’acquéreur obtiendra ensuite une réponse sous une semaines environ. En cas d’acceptation, il recevra un devis modificatif ainsi qu’un nouveau plan de son logement neuf qu’il devra signer pour accord.

Les travaux modificatifs acquéreurs engendrent des coûts de construction supplémentaires souvent élevés. Ceux-ci sont principalement justifiés par les frais de construction mais aussi par des frais de suivi et de gestion relativement importants. Notre pole d’architecte d’intérieur se tiens à votre disposition pour vous aider aux mieux à vous projeter. C’est également le moment de réaliser l’ensemble de vos choix prévu dans votre contrat de réservation (choix du sol, de la faïence, …) à vous de personnaliser votre logement selon vos gouts.

Vous venez d’investir dans un appartement neuf ? La gestion immobilière de votre logement peut parfois s’avérer fastidieuse : recherche d’un locataire, état des lieux, estimation des loyers, diagnostics, paiement des charges, renouvellement de bail… KIC vous met en relation avec ses partenaires pour vous accompagner.